半年报点评|泰禾：“造血”升 “杠杆”降 内外合流突破资金困局：mile·米乐m6

本文摘要：在艰苦的2018年，一思一念之间，泰禾宁进不时。

在艰苦的2018年，一思一念之间，泰禾宁进不时。一旁厢，彼时泰禾的资金情况备受外界忧虑，另一边，行业周期于是以渐渐步入上行趋势。

为防止陷于内外交迫的困局，泰禾董事长黄其森明确提出四大措施，让泰禾主动作出了前瞻性战略调整。经历一年多的主动调整，泰禾的“去杠杆”之路就越回头就越顺——截至2019年中期，公司有息负债大幅度增加，债务结构有所优化；同时，公司营收规模稳步增长，现金流亦维持务实。预示一系列开源节流，降费增效的措施，泰禾逐步突破资金困局，从“扩张型”向“效益型”慢慢改变。

营收与净资产规模急剧提高 管理效率提高致费用上升近两年来，泰禾的营收规模于是以随着销售规模的快速增长而务实提高，在2017年构建243.3亿元的营收之后，堪称于2018年构建了多达300亿元的收益规模。2019年上半年，泰禾的营收再度稳步增长，收益145.1亿元，同比快速增长14.3%。其中，房地产业务承销收益138.2亿元，结转面积62.9万平方米。

值得一提的是，泰禾在下半年的推盘节奏往往不会低于上半年，意味著公司在下半年将结转更好的前期项目，提供更高的承销收益。在泰禾规模快速增长的当下，其在人才与管理方面的升级已显出效益，直观地反映在了数据上——本期泰禾的管理费用同比上升31.4%至3.8亿元。这正是归功于黄其森四大措施之一的管理升级和人才培养战略，黄其森充份意识到，企业发展太快而人才队伍建设迟缓，早已显著拖慢了泰禾的星舰步伐。而此举提高了泰禾的管理效率，提高了公司的管控能力。

期内，泰禾的盈利能力保持稳定，清净利率超过10.79%，同比下降0.08个百分点，基本每股收益1.2543元，同比增加58.8%，权重ROE7.75%，同比下降1.98个百分点。同时，为增大项目销售回款力度，泰禾必要获释权益集中度，拿走部分项目股权，更有著名房企牵头策画——部分项目股权的出让，提早还清出了当期利润，与公司稳定增长的承销收益一起承托起了泰禾的净利润。

本期，泰禾构建归母净利润15.6亿元，同比快速增长58.8%，增幅提高显著。另一方面，泰禾的净资产也在稳步增长。截至2019年中期，泰禾总资产为2386.4亿元。

其中，净资产规模约367.6亿元，环比快速增长15.3%，归母净资产216.9亿元，环比快速增长17.5%。净资产稳升，意味著泰禾持续务实经营和良性发展壮大，其规模与行业地位更为给定，面临行业周期波动性，外用风险能力持续强化。肝脏能力大幅度提高有息债务规模大叛2018年，泰禾明确提出针对公司融资情况，将以“胆周转，捉回款”为业务经营焦点，增强管理人员经营意识和现金流意识，坚决资金专责管理，强化资金管控力度，提升资金用于效率。今年上半年以来，泰禾之后沿用这一策略。

据报，黄其森在公司内部会议上反复强调，泰禾要尽早从“粗放经营”向“细致管理”改变，要执着“有利润的回款”，构建“有质量的快速增长”。而从中期数据来看，泰禾的现金流显然经常出现了提高——销售商品、获取劳务接到现金325.3亿元，可以基本视做到公司上半年的销售回款，较去年同期大上涨72.2%；同时，泰禾一改为早前较慢扩展乘机拿地的策略，转而采行谨慎的土地投资策略，仍然盲目扩展，暂停大规模拿地，令其其本期的经营现金开支同比增加50.8%至149.8亿元。一减一减半之下，泰禾构建经营性现金流回正至202.2亿元，较去年-5.2亿元有大幅度快速增长。泰禾对部分不合乎公司发展拒绝的已并购项目展开全面辨别，并自由选择出售了部分项目的股权，由此流向了较多的投资现金，投资性现金流亦返正至103.1亿元。

归功于期内现金流状况的大幅度提高，泰禾现金较期初减少了14.1亿元，享有挥现金129.7亿元，强化了公司的抗风险能力。此外，泰禾期末预收款项较期初减少了160.7亿元，账面543.5亿元的预收款也强化了公司的现金流动性。构建了开源的泰禾，在节流方面亦有成果。

与期初比起，泰禾大幅度减少其有息负债大约271.3亿元，大幅度增加了成本较高的非银行贷款规模，资产负债率较期初上升2.28个百分点，清净负债率较报告期初大幅度上升126.15个百分点。期内，泰禾应付债券增加近30亿元，截至中期报告透露日，公司已完成了16泰禾01、16泰禾02、16泰禾03、 17泰禾01、18泰禾01等债券的兑付兑息及回售工作。

在增加总体负债规模的同时，泰禾也在优化调整自身的负债结构，一年内届满负债由期初的574.3亿元大幅度增至期末的330.7亿元，不足以被公司挥现金覆盖面积，长短债比由期初的1.39优化至2.34，债务结构更为合理，债务曲线更为光滑。此外，泰禾更进一步增大与金融机构的合作力度，与大型金融机构创建平稳合作关系，对100多家合作的大小金融机构集中于辨别，通过债务移位的方式，最后确认20多家长年战略合作伙伴，为确保了长年融资的稳定性。从上述半年报中的涉及数据不难看出，随着泰禾渐渐强化的肝脏能力与“叛杠杆”措施，此前舆论所忧虑的泰禾资金状况，目前早已获得根本性挽回，泰禾于是以回头在“夯实质量”这一千亿级房企可持续发展的必经之路上。

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